Sumar: Un număr considerabil de clădiri din România funcționează fără o autorizație de securitate la incendiu. Dacă în trecut se aprecia că o astfel de problemă era una minoră, un incendiu produs în 2015 în clubul Colectiv a schimbat atât abordarea autorităților, cât și percepția publică. În prezent, cumpărătorii în tranzacțiile M&A se feresc să cumpere clădiri care nu dețin o autorizație de securitate la incendiu. Totuși, riscul juridic nu este atât de ridicat pe cât se crede și există opțiuni de diminuare a acestuia, astfel încât tranzacția M&A avută în vedere să nu fie blocată.

Autorizația de securitate la incendiu – scurtă istorie

Siguranța la incendiu este reglementată în România de câteva decenii. Totuși, supravegherea a fost laxă, astfel încât preocuparea cu privire la emiterea unei autorizații de securitate la incendiu pentru facilități de producție sau clădiri de birouri (sau școli) a fost redusă. Totul s-a schimbat în octombrie 2015, când 64 de oameni au murit și 147 au fost răniți în incendiul care a distrus clubul de noapte Colectiv din București. Revolta publică a dus la demisia primului-ministru din acel moment și la o schimbare de durată a abordării publicului și a autorităților cu privire la această problemă.

Procesul de emitere a autorizației de securitate la incendiu în România presupune în prezent doi pași principali: (i) emiterea unui aviz de securitate la incendiu (avizul); și (ii) emiterea autorizației de securitate la incendiu (autorizația). Ambele documente sunt necesare în principal pentru diverse facilități comerciale cu o suprafață de peste 600 mp, inclusiv fabrici și depozite, clădiri de birouri, hoteluri, restaurante și teatre.

Avizul trebuie obținut înainte de începerea lucrărilor de construire și are ca scop stabilirea modului în care aceste lucrări trebuie efectuate pentru a respecta cerințele legale de securitate la incendiu, în timp ce autorizația trebuie obținută după finalizarea construcției, în vederea începerii și desfășurării activității relevante.

În cazul în care apar eventuale modificări după emiterea autorizației (ex., clădirea autorizată este modificată, destinația clădirii este schimbată sau cerințele privind securitatea la incendiu sunt sporite potrivit unui nou cadru de reglementare), autorizația nu mai este valabilă și o nouă autorizație actualizată trebuie obținută. Beneficiarul autorizației este obligat să se asigure că toate condițiile care au stat la baza emiterii autorizației sunt îndeplinite în orice moment.
În cazul în care o autorizație lipsește, pompierii pot aplica amenzi de până la aproximativ 11.000 euro sau pot chiar suspenda activitatea în cazul anumitor tipuri de facilități.

Măsura în care lipsa autorizației de securitate la incendiu afectează tranzacțiile M&A din România

Cumpărătorii prudenți identifică rapid absența autorizației de securitate la incendiu ca fiind o problemă cheie în cadrul raportului de due diligence juridic efectuat cu privire la un business românesc. Facilitățile de producție și depozitele, clădirile de birouri, restaurantele sau hotelurile adesea nu dețin autorizație. Mai mult, există un număr semnificativ de situații în care, deși autorizația a fost obținută, clădirea a fost modificată pentru a permite amplasarea unor echipamente suplimentare sau destinația acesteia a fost schimbată (de exemplu, din facilitate de producție în depozit).

Astfel, cumpărătorul solicită de obicei vânzătorului să obțină autorizația (sau să o actualizeze pe cea existentă). Acest lucru îmbracă de obicei forma unei condiții suspensive la finalizarea tranzacției. Vânzătorii de obicei ridică problema întârzierilor ce pot apărea din cauza lucrărilor suplimentare și, mai ales, pentru că autoritățile tind să întârzie mai multe luni procesul de emitere a autorizației. Dacă efectuarea lucrărilor suplimentare pentru a respecta standardele de securitate la incendiu nu reprezintă o problemă, obținerea autorizației într-un termen rezonabil este. Astfel, e de înțeles de ce vânzătorii preferă să elimine această condiție suspensivă din contractul de vânzare-cumpărare.

Ca răspuns, cumpărătorii care urmăresc respectarea strictă a legii tind să considere această abordare ca inacceptabilă, pentru că nimeni nu vrea să cumpere o fabrică sau o clădire de birouri care poate teoretic să fie închisă a doua zi după finalizarea tranzacției, pentru că un act administrativ important lipsește. Această abordare a dus la eșuarea unui număr semnificativ de tranzacții M&A sau imobiliare în România în ultimii doi/trei ani.

Reprezintă acest lucru un motiv serios pentru blocarea tranzacției?

În mod cert, absența autorizației este un aspect important care ar trebui tratat cum se cuvine. Totuși, abandonarea unei tranzacții din această cauză poate fi excesivă, pentru două motive: (i) din punct de vedere juridic, doar anumite tipuri de facilități pot fi închise de către pompieri; și (ii) în practică, foarte puține clădiri au fost afectate de suspendarea funcționării din cauza lipsei autorizației.

Cu privire la primul motiv, legea care guvernează aspectele privind siguranța la incendiu (respectiv, Legea privind apărarea împotriva incendiilor nr. 307/2006) prevede că autoritățile pot opri activitatea dacă se constată “încălcarea gravă a cerinței de securitate la incendiu în ceea ce privește periclitarea vieții ocupanților și forțelor de intervenție, neasigurarea stabilității elementelor portante, respectiv a limitării propagării focului și fumului în interiorul edificiului și la vecinătăți, potrivit criteriilor stabilite prin hotărâre a Guvernului”.

Hotărârea de Guvern emisă până în acest moment cu privire la criteriile ce trebuie avute în vedere pentru stabilirea caracterului grav al încălcării cerințelor autorizației de securitate la incendiu (respectiv, Hotărârea de Guvern nr. 915/2015) acoperă numai următoarele tipuri de clădiri: (i) comerciale (ex. baruri, restaurante, cluburi de noapte, piețe, centre comerciale); (ii) culturale (ex. teatre); și (iii) turistice (ex. hoteluri). Nu există nicio hotărâre de Guvern în acest moment care să se refere la criteriile aplicabile altor tipuri de clădiri (ex. industriale și depozite sau clădiri de birouri). Mai mult, în practică, pompierii nu opresc funcționarea altor tipuri de clădiri (altele decât cele trei tipuri enumerate mai sus), chiar dacă Legea privind Apărarea împotriva Incendiilor nr. 307/2006 ar permite acest lucru, deoarece – cel puțin pentru moment – niciun criteriu specific nu a fost emis pentru alte tipuri de facilități.

Din punct de vedere practic, statisticile publicate pe website-ul Inspectoratului General pentru Situații de Urgență din România indică următoarele:

• Activitățile de control desfășurate în 2017 s-au redus cu 46% în comparație cu 2016 (ca rezultat al reducerii dimensiunii departamentelor de control din cadrul autorităților privind siguranța la incendii).
• Sancțiunile aplicate în 2017 au fost cu 30% mai reduse (ca număr) decât în 2016.
• Valoarea amenzilor a fost mai redusă cu 42% în 2017 (în comparație cu 2016).
• A fost oprită funcționarea activității doar în patru cazuri în 2017 (în comparație cu 14 cazuri în 2016).

Elementele de mai sus arată că, deși absența autorizației nu ar trebui tratată cu ușurință, șansele ca funcționarea unei facilități să fie oprită de către pompieri sunt reduse.

Punct de vedere cu privire la alternative

În loc să se insiste asupra includerii problemei autorizației sub forma unei condiții suspensive în contractul de vânzare-cumpărare, cumpărătorii ar putea avea în vedere alte opțiuni, în special în situația în care facilitatea avută în vedere nu este un restaurant, un centru comercial, un hotel sau o clădire similară.

Contractul de vânzare-cumpărare ar putea prevedea, de exemplu, că vânzătorul trebuie să efectueze lucrările necesare asigurării siguranței la incendiu dar nu și obligația acestuia de a obține autorizația pentru a putea finaliza tranzacția. S-ar putea reglementa o anumită despăgubire (blocată într-un cont escrow) pentru situația în care are loc un incendiu într-un anumit interval de timp după finalizarea tranzacției sau dacă autoritatea competentă aplică o amendă pentru lipsa autorizației. Polițele de asigurare care să acopere în mod specific un astfel de eveniment pot, de asemenea, reprezenta o opțiune în măsura în care pentru cumpărător termenii în care este acoperit prejudiciul sunt satisfăcători.

Nu în ultimul rând, cumpărătorul ar putea să accepte riscul că autorizația nu este valabilă (într-o astfel de situație aflându-se 90% din școlile din România, de exemplu) și să înceapă lucrările de remediere imediat după finalizarea tranzacției. O astfel de decizie, care asigură implementarea tranzacției de M&A ar trebui, totuși, să se bazeze pe o analiză completă și pe înțelegerea corectă a situației, atât din punct de vedere tehnic cât și din punct de vedere juridic.

Articol scris de Radu Diaconu, Associate Partner, Radu și Asociații SPRL, și preluat de publicația The In-House Lawyer,  ediția vară 2018, a The Legal500: http://www.inhouselawyer.co.uk/legal-briefing/absence-of-a-fire-safety-permit-an-unlikely-cause-derailing-romanian-ma-transactions/.

Articol preluat, printre alții, de:

www.juridice.ro
www.bizlawyer.ro